BẤT ĐỘNG SẢN

Ở Việt Nam, tại thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản vẫn còn rất manh nha, thiếu thông tin và số liệu để có thể kiểm chứng được những bước phát triển thực sự của thị trường.



Những nhận xét và đánh giá trên báo chí, phần lớn là dựa trên kinh nghiệm và cảm giác chủ quan về thị trường của các nhà phân tích, do đó không thể tránh khỏi những sai lệch.



Tôi không đưa ra nhận định cụ thể nào, nhưng có thể nêu ra một vài vấn đề về thị trường.



Trước hết, có thể thấy rằng năm 2007 không phải là một năm thành công của các nhà đầu tư chứng khoán, nhất là những tháng cuối năm khi thị trường chứng khoán tụt dốc, cùng với ảnh hưởng của thị trường tài chính toàn cầu, thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn hơn do tập trung của nguồn vốn đầu tư và đầu cơ.



Bước vào năm 2008, bên cạnh việc trở thành kênh đầu tư quan trọng, là công cụ để đa dạng hóa danh mục đầu tư đối với các tập đoàn lớn trong nước như REE, FPT…Việt Nam đang dần trở thành một mục tiêu đầu tư mới cho các quỹ đầu tư bất động sản của Mỹ và Châu Âu.



Do thị trường BĐS ở các nước này đang trong giai đoạn thoái trào, vốn đầu tư đang tìm đến những thị trường mới và nhiều triển vọng phát triển hơn ở Châu Á và Trung Đông. Và Việt Nam là một trong những thị trường được đánh giá sẽ có mức tăng trưởng cao trong khu vực.



Vậy tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam trong việc hút vốn đầu tư nước ngoài trong năm 2008 theo ông sẽ rất lớn?



Trong 20 tỷ USD vốn FDI mà Việt Nam thu hút trong năm 2007, có đến 5 tỷ USD là nhằm vào thị trường BĐS. Chỉ cần nhìn vào con số đó cũng có thể thấy phản ứng của các nhà đầu tư nước ngoài như thế nào đối với sự phát triển và nhu cầu của kinh tế Việt Nam.



Có thể nói rằng năm 2008, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có những biến động lớn do tác động của nhiều nguồn đầu tư, tuy nhiên điều tôi muốn nói là sự phát triển trong dài hạn.



Các dự án BĐS lớn sẽ tốn khoảng 2 – 3 năm để hoàn thành việc xây dựng, nếu không muốn nói là dài hơn như thế do những bất cập trong vấn đề giải tỏa đất và thủ tục hành chính, vậy thì các nhà đầu tư nên nhìn vào tương lai dài hạn hơn.



Tại thời điểm hiện tại, có thể nhu cầu cao và thiếu cung dẫn đến mất cân bằng cung cầu, và giá BĐS tăng cao. Tuy nhiên khi đầu tư tăng cao và khoảng 2 năm nữa, năm 2010-2011, khi nhiều dự án bắt đầu tại thời điểm hiện nay cùng hoàn thành, nguồn cung của BĐS sẽ tăng đột ngột và khi đó nguồn cung trên thị trường lại trở nên dư thừa và thị trường có thể sẽ lại rơi vào tình trạng đóng băng hoặc suy thoái như những năm 2003-2006.



Nhận định thị trường nóng là do cung thiếu. Vậy có phải cứ tăng cung là sẽ giảm được sốt như nhiều chuyên gia nhận định thời gian gần đây?



Như tôi đã nói ở trên, việc tăng nguồn cung của BĐS không đơn giản vì đầu tư phải mất thời gian tính bằng năm.



Cả hai trạng thái “sốt” và “cảm lạnh” của thị trường đều mang nhiều rủi ro đến cho nhà đầu tư, cái chúng ta cần là một thị trường phát triển cân bằng và có chất lượng. Vì thế việc tăng cung quá nhanh và không có tính toán dài hạn sẽ hoàn toàn không có lợi cho các nhà đầu tư, vì khi thừa cung, thị trường đóng bằng, giao dịch khó khăn vốn đầu tư sẽ bị “chết dính” vào dự án và đây là một trong những rủi ro lớn nhất.



Sự thiếu hụt về quy hoạch đô thị, nhu cầu và tốc độ đô thị hóa và mở rộng của các thành phố lớn như Tp.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng làm tăng cầu một cách nhanh chóng, nhất là trong lĩnh vực nhà ở, văn phòng chất lượng cao và khu mua sắm.



Có phải một phần nguyên nhân do chúng ta chưa làm tốt công tác dự báo nhu cầu?



Tất nhiên việc dự báo nếu được là rất tốt. Tuy nhiên, việc đo lường và dự báo các nhu cầu này là rất khó khăn. Khó khăn đầu tiên phải kể đến là chúng ta chưa xây dựng được một hệ thống số liệu hay chỉ số đo lường sự biến động của thị trường. Khi không có số liệu về biến động của giá, số liệu về biến động của tiền thuế, hay số liệu thống kê các công trình đang xây dựng hoặc sẽ có kế hoạch xây dựng cùng với thời gian hoàn thành để đánh giá nguồn cung thì dự báo với con số chính xác tương đối là gần như không thể



Báo chí đăng tải gần đây về các mánh khóe của các công ty BĐS trong việc làm tăng cầu ảo của các căn hộ chất lượng cao. Phải thấy rằng giá nhà ở hiện nay ở Việt Nam là quá cao so với thu nhập của phần lớn dân chúng, nhất là khi việc cho vay mua nhà trả góp của các ngân hàng chưa trở nên phổ biến.



Đầu tư mua cho thuê và đầu cơ mua để bán lại là các hành động đầu tư mang nhiều rủi ro vì thế rất khó có thể dự báo trước cho đến khi nào những nhu cầu ảo này còn tồn tại.



Và khi nó biến mất một cách đột ngột, hoặc vì các công ty cố tình tạo ra chúng không còn khả năng tài chính để duy trì mức cầu ảo và giữ giá ở mức cao nữa, hoặc vì cung tăng quá cao, hoặc vì thay đổi chính sách, thị trường sẽ có những biến động lớn.



Dù cho bất kỳ một lý do nào, sự mất cân bằng của thị trường đều không có lợi cho thị trường địa ốc nói riêng và cho cả nền kinh tế nói chung.



Cả một năm nóng lạnh với BĐS, chính phủ chỉ thị phải hạ cơn sốt của thị trường. Thế nhưng bất chấp hàng loạt các biện pháp từ phía chính phủ: Hạn chế cho vay kinh doanh BĐS, ban hành khung giá đất mới..., Mới đây lại có tin bất động sản sắp có “chỉ thị 03” đối với NHTM,…nhưng thị trường vẫn tiếp tục nóng. Phải chăng thuốc hạ nhiệt thị trường của chính phủ chưa đúng liều?



Có một vài điểm tôi muốn nói ở đây.



Thứ nhất, có thể nói rằng mọi thay đổi đều có độ trễ của nó trước khi thực sự có ảnh hưởng đến thị trường, nhất là ở Việt Nam nơi mà phản ứng của thị trường với các thay đổi chính sách không có được độ nhậy như ở các nền kinh tế phát triển.



Thứ hai, sức nóng của thị trường BĐS trong thời gian gần đây không hoàn toàn nằm ở nguồn vốn đầu tư trong nước, mà chịu tác động không nhỏ của các yếu tố đầu tư nước ngoài.



Với một thị trường quy mô như Việt Nam thì 5 tỷ USD đăng ký đầu tư trực tiếp vào BĐS có tác động rất lớn. Và trước khi nguồn vốn đăng ký đấy trở thành nguồn cung BĐS cụ thể để giảm bớt căng thẳng cung cầu, nó tạo ra một kỳ vọng lớn về sức phát triển của thị trường và kích thích đầu tư nội địa.



Thứ ba, như tôi đã nói ở trên, khi thông tin giao dịch thực bị hạn chế thì người ta khó có thể đánh giá được đâu là nhu cầu thực sự của thị trường.



Nói như thế nghĩa là thông tin thị trường có thể đánh giá được đâu là nhu cầu thực sự của thị trường. Nói như thế nghĩa là thông tin thị trường có thể đã bị bóp méo và cơn sốt mà mọi người đang nói đến chỉ là một cơn sốt ảo do sự liên kết và thâu tóm thông tin của một nhóm các nhà đầu tư.



Và cuối cùng, từ phía các nhà hoạch định chính sách, thay vì tiếp tục hy vọng điều khiển thị trường hay để thị trường tự nó điều chỉnh? Khi đưa ra các biện pháp hạn chế cho vay đầu tư BĐS, có thể người ta muốn kiềm chế việc đầu cơ – tuy nhiên chính sách này sẽ ảnh hưởng lớn đến nguồn vồn cho các công ty phát triển xây dựng và như thế hạn chế nguồn cung. Thị trường càng trở nên mất cân đối.



Thành phố Hồ Chí Minh lần đầu tiên lọt vào top 20 thành phố có giá thuê văn phòng cao nhất thế giới với vị trí thứ 17. Đây có phải là một tin vui? Ông có cho rằng đây là do nhu cầu thuê văn phòng ở Tp.HCM tăng đẩy giá lên cao?



Tôi nghĩ rằng giá cho thuê văn phòng mà bạn đang nói đến là mức giá dành cho văn phòng chất lượng tốt nhất, vị trí đẹp nhất tại Tp.HCM.



Nhưng những văn phòng đạt tiêu chuẩn cao này không có nhiều , nếu không muốn nói là khan hiếm và do đó đẩy giá cho thuê cao ngang tầm với giá cho thuê trong khu vực và trên thế giới.



Tuy nhiên mức giá này hoàn toàn không phản ánh bức tranh toàn cảnh của thị trường văn phòng tại Tp.HCM cũng như tại Việt Nam, và khoảng cách giá giữa loại văn phòng chất lượng cao này và loại văn phòng chất lượng trung bình – mà lượng cung nhiều hơn – là rất lớn.



Với mức giá cho thuê lên đến 800 USD/m2/năm ( theo số liệu của Cushman&Wakefield vào tháng 12/2007), có thể thấy đây vừa là tin vui vừa là tin đáng lo ngại.



Nó là tin vui vì nó phản ảnh sức phát triển của kinh tế và tăng trưởng của đầu tư nước ngoài. Nhìn từ phía các nhà đầu tư BĐS, rõ rang giá cho thuê cao đi liền với thu nhập và lợi nhuận.



Nhưng đồng thời, nó cũng là điều đáng ngại vì nó làm tăng chi phí kinh doanh và sẽ làm giảm sức cạnh tranh về chi phí của kinh tế Việt Nam so với các nước trong khu vực.



Và như thế, từ phía nhà nước, cần lưu ý phát triển cơ sở hạ tầng một cách đồng bộ và có chính sách khuyến khích đầu tư thích đáng nhằm đảm bảo tăng mức cung cho văn phòng nhằm kìm chế tốc độ tăng của tiền thuê.



Mấy năm gần đây, một loạt các văn bản và khung pháp lý mới được ban hành như Luật Đất Đai năm 2003, Luật Nhà ở 2006, Luật Giao dịch bất động sản ban hàng tháng 1/2007 hay Nghị định 84/2007/NĐ-CP…là những cố gắng đáng ghi nhận của Quốc Hội và Chính phủ nhằm khắc phục những vướng mắc trong đầu tư, nhất là vấn đề sở hữu và giải tỏa đất.



Tuy nhiên theo đánh giá của Jones Lang Lasalle – một trong những công ty tư vấn đầu tư BĐS lớn nhất thế giới – thì Việt Nam vẫn bị đánh giá rất thấp về mức độ an toàn đầu tư do rủi ro từ phía chính sách và luật pháp, cũng như mức độ “trong sáng” của thị trường.



Rõ ràng để có được một thị trường BĐS ổn định và lành mạnh chúng ta còn có rất nhiều việc phải làm.

NGUỒN:http://dantri.com.vn/Sukien/Tang-cung-bat-dong-san-khong-don-gian/2008/2/219575.vip